Телефонный терроризм

Источник: CRE

Череда эвакуаций в более чем 50 регионах России в очередной раз обнаружила не только беспомощность девелоперов и ук перед «телефонными террористами», но и фактически полную незащищенность арендаторов.


Среди городов, в которых эвакуировались ТРЦ, БЦ и МФК, – Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Омск, Брянск, Липецк, Пермь, Сургут, Владивосток, Южно-Сахалинск, Магадан, Ставрополь, Уфа, Новосибирск, Красноярск, Челябинск, Рязань, Петрозаводск, Нижний Новгород, Самара, Казань, Ярославль, Владимир, Вологда. Самыми громкими стали наиболее массовые эвакуации в ТРЦ «Авиапарк» (Москва), ТРЦ «Галерея» (Санкт-Петербург), ТРЦ «Мега» (в Омске и Уфе) и др. «Перед “телефонным терроризмом” беззащитны не только арендаторы, но и сам арендодатель, – размышляет Надежда Васильева, генеральный директор ТЦ «Ворошиловский» (Волгоград). – “Ворошиловский” принял такое испытание еще в 2012 году, поэтому у нас уже был опыт, мы действовали согласно плану эвакуации и за семь минут эвакуировали 2000 людей. Вопрос защиты от такого риска возможен на стадии заключения договора: как правило, арендодатель ставит условие страхования деятельности арендатора. Кроме того, арендодатель страхует свои риски, в том числе и от последствий террористического акта, и хотя понятия телефонного терроризма пока нет в условиях страхования, мы своим страховым компаниям задали вопрос на проработку. Торговые центры самостоятельно изыскивают варианты защиты себя от подобных рисков, в ход идут любые технические возможности, например смена номеров телефонов, которые были в общем доступе, так как информация о минировании приходила на телефоны службы информации».


В целом, говорить о компенсации арендаторам за «телефонный терроризм» не приходится, ведь фактически, если реальная угроза отсутствовала, имуществу не причинен вред, соответственно, ни собственник, ни арендатор не могут претендовать на какие-либо страховые или компенсационные выплаты, полагает Иван Татаринов, коммерческий директор компании Glincom.


Дороже денег


Владимир Пестеров, руководитель отдела финансово-правового сопровождения LCM Consulting, отмечает, что возможность обсуждать подобные ситуации на стадии заключения договоров все-таки есть уже сейчас. Однако стоит обратить особое внимание на фактическое исполнение достигнутых договоренностей. Например, будет ли производиться перерасчет арендной платы в случае, если ТЦ из-за эвакуации был закрыт на три–пять часов? «Вряд ли, – убежден эксперт. – Во-первых, потому что для уменьшения размера арендной платы для бухгалтерии недостаточно просто уведомления другой стороны. Необходим акт, подтверждающий факт закрытия, и конкретный период, в течение которого отдел был закрыт. Если акт не подписан, то указанные обстоятельства придется доказывать, а если при этом договор не предусматривает формулу расчета размера арендной платы за каждый час работы, то, скорее всего, реальным случаем освобождения от уплаты арендной платы будет прекращение работы ТЦ в течение дня и более. Но на самом деле необходимости во всех этих манипуляциях в принципе нет, так как механизм, изначально защищающий интересы арендатора, в том числе в подобных ситуациях, уже разработан, существует и применяется во многих контрактах – это процент от оборота. При работе по такой схеме базовая часть арендной платы не столь значительна, как в контрактах без процента от оборота, и как арендатор, так и арендодатель в равной степени заинтересованы в непрерывном получении выручки арендатором».


Сергей Русинов, менеджер проекта, отдел управления недвижимостью CBRE, убежден, что обсуждение подобных ситуаций в принципе не выгодно арендодателям: «При внесении в договор со стороны арендодателя таких пунктов арендатор, обратив на это внимание, будет требовать особых коммерческий условий на время проведения эвакуации. Если арендатор хочет минимизировать риски, в договор можно внести пункт о временном прекращении коммерческой деятельности с уменьшением или отсутствием арендной платы в день эвакуации, но при условии, что эвакуация будет длиться более шести-восьми часов. Вообще, довольно сложно обосновать понесенные убытки перед арендодателем, кроме как арендная плата в день эвакуации. Конечно, за исключением кинотеатров, здесь все довольно просто: количество и стоимость проданных билетов на сеансы на время проведения эвакуации».


По словам г-на Русинова, реакция собственников и УК четко прописана разработанной на этот случай документацией, такой как «Паспорт безопасности», который проходит процедуру согласования с ФСБ, МВД, управой, МЧС и Росгвардией. «В то же время собственники находятся в постоянном взаимодействии с силовыми структурами (ФСБ и МВД), которые в случае поступления угрозы взрыва принимают окончательное решение об эвакуации, – поясняет эксперт. – Решение собственника не проводить эвакуацию посетителей и сотрудников ТЦ чревато уголовным наказанием».


Задача управляющей компании – сначала подготовить сотрудников и персонал к оперативной эвакуации из помещений, а после проверки здания как можно скорее возобновить нормальную работу объекта, минимизировав убытки, поддерживает Дмитрий Атопшев, управляющий директор компании Knight Frank PM. «Также с целью минимизации репутационных рисков необходимо проработать урегулирование претензий посетителей, которые были вынуждены прервать оплаченные услуги или посещение ресторанов, кинотеатров, развлекательных операторов, – поясняет эксперт. – Hа управляемых объектах мы заблаговременно согласовываем действия управляющей компании в таких ситуациях».


Буквально всё заполонили


Подозрительные предметы в периметре ТЦ могут находиться как в коридорах торговых залах, урнах, на парковке, в том числе под днищами автомобилей, поэтому каждый факт требует серьезной проверки, соглашается Семен Юрченко, партнер, руководитель департамента управления недвижимостью Cushman & Wakefield: «В целом со стороны УК в ТЦ в текущем контексте могут быть лишь усилены меры безопасности: контроль посетителей на входе – металлодетекторы и выборочный досмотр, досмотр автомобилей на въезде в паркинг, включая осмотр днищ, усиленное патрулирование общих зон, контроль за состоянием урн, дополнительные тренинги для сотрудников магазинов. Эти меры позволят снизить риск и обеспечить более оперативную проверку помещений при получении предупреждений об опасных предметах. Бесспорно, это повлечет увеличение затрат на охрану, но поможет снизить время проведения проверок. Умение вести себя в стрессовых ситуациях и понимание алгоритма эвакуации, бдительность в общественных местах и готовность помочь в случае внештатной ситуации – это навыки, которые необходимо иметь каждому из нас, а особенно сотрудникам профессиональных УК и охранных предприятий. Знание алгоритмов эвакуации посетителями и сотрудниками арендаторов ТЦ и профессиональная организация работы УК при внештатных ситуациях может существенно минимизировать время проверки в общих интересах – именно на это должна быть направлена работа УК в моменте, равно как и координация действий с органами правопорядка для обеспечения максимального результата при минимальных временных затратах».


В сентябре посетители по-прежнему отмечали, что выезд с парковки эвакуируемого ТРЦ занимает до часа. «Чтобы предусмотреть качественную и быструю эвакуацию, нужно внести в организацию паркинга изменения, создать дополнительные выезды, оптимизировать работу парковщиков, – убежден Иван Татаринов. – Возможно, стоит заранее продумать момент работы паркоматов на период эвакуации (отключение необходимости оплаты, свободный выезд). Конечно, это скажется на финансовых показателях, зато позволит говорить о реальной заботе собственников ТЦ о своих покупателях». Дмитрий Атопшев отмечает, что сама по себе эвакуация подразумевает выход из здания людей, а не выезд всех автомобилей: «Можно провести аналогию с инструктажем по аварийному выходу из самолета в части требований к оставлению багажа ручной клади в салоне».


Владимир Пестеров соглашается: эвакуироваться из здания должны люди, а не автомобили. «При этом бывают случаи, когда водитель/семья уже находится в автомобиле “в движении” и имеет возможность покинуть ТЦ на автомобиле быстрее, – рассказывает г-н Пестеров. – Целесообразна установка специальных информационных табло с четкой схемой движения в случае экстренных ситуаций и с информацией о ближайшем выезде. Очень важны своевременное информирование по громкой связи и грамотная регулировка действий водителей для эффективной массовой эвакуации посетителей. Если проблемы при эвакуации все-таки возникают, в таких случаях стоит провести аудит паркинга. Профессиональные консалтинговые и управляющие компании помогут выявить недостатки паркинговой системы, возможные сложности в случае массовой эвакуации и предложат наиболее оптимальные варианты решения проблемы и корректировки схемы движения транспортных средств. Более глобальным решением проблем эвакуации автомобилей с паркингов может стать изменение нормативной документации для проектирования новых объектов. Однако применение новых правил к уже действующим объектам должно быть избирательным, так как в ряде случаев внесение изменений в схему паркинга невозможно».


Пока же в крупных торговых центрах отсутствует возможность отсекать потоки посетителей, направляющихся на парковку, констатирует Сергей Русинов.


Мне телефон гарантирует тайну


Показательно, что часть экспертов уже объяснили массовую эвакуацию российских объектов как «легкий способ сорвать работу конкурентам». «Эвакуации людей из зданий государственных учреждений и коммерческих предприятий, прошедшие в сентябре–октябре 2017 года по всей России, вряд ли являются происками конкурентов, так как звонки носили массовый характер, и выявить коммерческий умысел в данном случае не представляется возможным, – убежден Владимир Пестеров. – Но случаи “телефонного терроризма”, организованные конкурирующими девелоперскими компаниями, действительно бывают. Предположения о подобных инцидентах анонсировались в интернете, но в последнее время информация о таких случаях не появлялась, что, вероятнее всего, обусловлено ужесточением мер наказания с 2014 года и повышением эффективности работы правоохранительных органов по поиску злоумышленников и выявлению заказчиков таких преступлений. Сейчас в Госдуме вновь обсуждается возможность очередного ужесточения наказания за телефонный терроризм».


Иван Татаринов отмечает, что сорвать работу на длительный срок таким методом невозможно, а кратковременные, пусть и повторяющиеся, потери не принесут возможным конкурентам желаемого эффекта. «Возьмем город-миллионник Челябинск, где звонки поступили в абсолютно все ТРЦ города, – соглашается Максим Лисицин, директорпо работе с арендаторами ITD Properties. – Подобное происходило практически во всех крупных городах. Мы наблюдаем спланированную акцию, направленную на рассеивание паники. А что такое ТРЦ в первую очередь? Конечно, это объект повышенной опасности с большим скоплением людей. Заметьте, что в большинстве случаев эвакуации происходили вечером, когда людей значительно больше, чем утром».


Продолжение следует


Практически все собеседники CRE прогнозируют продолжение «эвакуационной волны», особенно в декабре. «Важно прежде всего придерживаться основных положений доктрины антитеррористической безопасности, – полагает Иван Татаринов. – Также службе безопасности необходимо отработать действия по эвакуации персонала и посетителей до автоматизма, чтобы процесс происходил и завершался максимально быстро. Возможно, нелишним будет усиление мер безопасности на объекте, увеличение постов, качественная работа с видеонаблюдением, настройка системы распознавания лиц. Так собственник, с одной стороны, будет уверен в том, что терроризм носит исключительно телефонный характер, с другой – посетители будут чувствовать себя спокойнее и адекватнее реагировать на возможную эвакуацию».


Собственникам и УК есть над чем работать. По словам Сергея Русинова, сейчас в ТРЦ производится массовая установка звукозаписывающих устройств для телефонов и оборудования, фиксирующего номер телефона звонившего. «Делается это для того, чтобы иметь обоснование своих действий перед арендаторами после проведенной эвакуации», – поясняет г-н Русинов.


По словам г-на Атопшева, на рынке существуют страховые продукты, позволяющие при определенной «доводке» страховать подобные риски, если они привели к доказанным убыткам. «Но вряд ли страховая компания пропишет случай “телефонного терроризма” как страховой», – убежден г-н Пестеров.


Прямая речь

Александр Локтаев,

Генеральный директор ООО «Страхового общества «Помощь»


В 99% случаев застрахованным оказывается только имущество. Если нет повреждения (гибели, утраты) имущества, то нет и страхового случая, нет страховой выплаты. Даже если застрахован так называемый риск «перерыв в производстве», при котором страховщик компенсирует убытки страхователя, вызванные перерывом в застрахованной деятельности (в том числе расходы по содержанию производственных/торговых мощностей, зарплату работникам, упущенную выгоду и т. п.), все равно такое страхование обычно производится в дополнение к страхованию имущества. Здесь покрываются только те убытки, которые обусловлены невозможностью продолжения обычной производственной (торговой, ритейлерской и т. п.) деятельности в результате повреждения, гибели или утраты застрахованного имущества. При этом обычно используется временная франшиза, значительно превышающая перерыв в деятельности страхователя в результате «телефонного терроризма».