Доля ответственности: СРО не защитит дольщиков?

Источник: Журнал «Саморегулирование и Бизнес», Выпуск 12(32), декабрь 2012

С 1 января 2010 года, после передачи права допуска на стройплощадки строительным СРО (ССРО), власти фактически сняли с себя какую-либо ответственность за судьбы дольщиков. До этого дольщики могли хоть как-то рассчитывать на органы власти, поскольку те, выдавая строителям лицензии, несли за них хоть какую-то ответственность. И вот дольщики остались один на один с застройщиками.

Теоретически, интересы застройщиков должны защищать их ССРО. Но руководству ССРО не до споров СВОИХ членов с ИХ дольщиками. Тем более что ССРО, по закону, могут быть только трех видов: для изыскателей, для проектировщиков и для строителей. Про такой вид деятельности, как инвестиционно-строительная (когда компания-застройщик и получает разрешение на строительство, и собирает деньги, и строит), в законе ничего не сказано. Таким образом, об ответственности ССРО за финансово-юридические нарушения в строительстве вопрос не поднимался. Компенсационные фонды по умолчанию были заранее отнесены на механические, технические, пожарные и т. п. риски, но не на компенсацию финансовых потерь обманутых дольщиков.

СРО строителей (которые, в общем, и объединяют застройщиков) должны объединять не менее 100 членов, каждый из которых обязан внести в КФ не менее 1 млн. руб. Завышать эту цифру, разумеется, никто не хочет. Более того: если члены ССРО застрахуют свою ответственность за вред, который может быть нанесен третьим лицам (а это делают все), то взнос в КФ будет уменьшен до 300 тыс. Таким образом, в среднестатистической ССРО «денежная» часть КФ редко когда превысит 30 млн. рублей. Повторим: эти деньги априори отписаны на компенсацию технического вреда, который может быть нанесен строительными работами как таковыми. О возможных «обидах» дольщиков никто не задумывался. Но если бы даже и задумался, то многим ли обманутым можно компенсировать неполучение оплаченной квартиры, располагая всего 30-ю миллионами? Особенно, если дольщиков «обидит» не один член ССРО, а несколько? Так что механизмы помощи дольщикам внутри механизма ССРО еще только предстояло выработать.

Напомним: в январе 2010 года петербургский комитет по строительству предложил застройщикам в лице крупнейшего в городе СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга» создать «Фонд страхования рисков в инвестиционно-строительной деятельности». Обратим внимание на слово «инвестиционный»: оно давало понять, что разговор наконец-то вышел на тему финансовых рисков.

Для проработки концепции фонда была создана специальная рабочая группа. В ее состав включили членов совета «Объединения строителей». Собирались члены совета неоднократно, однако все благие порывы городских властей и застройщиков как-то застопорились. Причиной «стопора» послужило то, что городские власти не хотели вкладывать в фонд ни копейки бюджетных денег, а застройщики не хотели формировать его в одиночку. Противоречие оказалось неразрешимым.

Считаем по осени

По словам начальника Управления контроля и надзора в области долевого строительства (Комитет по строительству Санкт-Петербурга) Олега Островского, Комитетом по строительству в Министерство регионального развития и в Министерство финансов были направлены предложения о возможности внесения изменений в ФЗ «О саморегулируемых организациях». Городские власти в лице строительного комитета предложили установить ответственность СРО за недобросовестные действия своих членов, связанные с невыполнением ими обязательств перед участниками долевого строительства. Однако предложение не было поддержано.

Кроме того, рассказывает Олег Островский, весной 2012 года прошло заседание Лаборатории законодательных инициатив Государственной Думы РФ на тему: «Защита прав участников долевого строительства». В нем приняли участие депутаты Госдумы, представители строительного сообщества, страховых компаний и общественных организаций. В ходе заседания было предложено изучить возможность обязать СРО участвовать в решении проблем «обманутых дольщиков». Насколько известно Олегу Островскому, до настоящего времени это предложение не реализовано. «Поэтому в настоящее время саморегулируемые организации абсолютно никак не участвуют в решении проблем обманутых дольщиков»,– резюмирует эксперт.

О страховщиках забыли напрасно

Как оказалось, страховать финансовые риски дольщиков в принципе готовы страховые компании.

Директор по развитию и инновациям Центра страхования ипотечных и розничных банковских кредитов СК «Альянс» (товарный знак – РОСНО) Виталий Ус сообщил: их компания уже давно, с 1999 года, страхует как предпринимательские, так и финансовые риски. В частности, риски заказчиков строительства и инвесторов (дольщиков). Это можно делать в рамках реализуемых совместно с застройщиками программ в составе полиса по страхованию права собственности (титульное страхование).

При строительстве основной риск дольщика связан с тем, что в сроки, предусмотренные договором, ему не будет предоставлена квартира и не будут возвращены деньги, уплаченные застройщику. Обстоятельства, которые могут повлечь за собой такое развитие событий, могут быть различными: это и остановка строительства по причине разрушения или повреждения возводимого объекта, и так называемые «двойные продажи», и уход с объекта основных подрядчиков и субподрядчиков. Отдельно стоит такое обстоятельство, как несостоятельность (банкротство) застройщика. Решение о принятии на страхование таких рисков в СК «Альянс» принимается согласно процедуре, установленной стандартами андеррайтинга группы Allianz. «Оценить финансовое состояние застройщика и экономическую перспективу проекта, выделить сомнительные и потенциально проблемные проекты страховая компания в состоянии»,– уверен Виталий Ус. По сути, выдавая страховой полис, страховщик подтверждает дольщику, что он провел предстраховую экспертизу и считает риски по объекту страхования приемлемыми для себя и для дольщика.

Правда, тот же Виталий Ус отмечает, что среди дольщиков страхование финансовых рисков пока мало востребовано. По его оценке, это связано с тем, что петербургские покупатели недвижимости недостаточно информированы о наличии и возможностях такого страхования, а также с тем, что на настоящий момент существуют «отдельные несоответствия» между деловой практикой петербургских застройщиков и требованиями, предъявляемыми к ним со стороны страховых компаний.

То есть, преодолеть эти «отдельные несоответствия» застройщики и страховщики должны совместными усилиями. Но зато после преодоления противоречий застройщики получат серьезное конкурентное преимущество – аккредитацию своих фирм и своих проектов в вызывающих доверие страховых компаниях. Все страховщики, соглашаясь друг с другом в принципе, иногда имеют к страхованию дольщиков свои специфические подходы. Так, генеральный директор СО «Помощь» Александр Локтаев говорит: «Страховое общество «Помощь» готово страховать риски дольщиков, но только в пользу выгодоприобретателя (дольщика) и с обязательным введением франшизы. Обязательное введение франшизы необходимо для того, чтобы подстегнуть дольщика предварительно подумать, кому он несет свои деньги».

Город + строители

И последнее: о перспективах создания фондов, которые часто содержат в своих названиях слово «страховые», но на самом деле классических механизмов страхования не используют. Это фонды, совместно создаваемые строителями и городскими властями. Застройщики вложат в них, скорее всего, несколько квартир и/или какие-то денежные средства, власти попытаются помочь, скорее всего, административным ресурсом. Убедительную оценку их перспектив дал Виталий Ус (СК «Альянс»): «Создание подобных фондов, безусловно, может нести положительный момент. Но возникает ряд вопросов. Кто будет решать, допускать проект и застройщика в систему такого фонда или нет? Кто и в каком размере будет оплачивать взносы? Кто будет отвечать за сохранность перечисленных взносов и их целевое расходование? Кто будет контролировать работу такого фонда? Кроме того, до сих пор нет единого определения, кто является застройщиком. Это может быть и ЖСК, и строительный трест с давней историей, а может быть и НИИ, и тепличное хозяйство, и мельничный комбинат – собственники земельного участка, решившие через строительство жилья «поправить» свои дела. В целом же такие фонды без системного решения вопросов градостроительной политики, вопросов допуска к строительству жилья, создания эффективной системы финансирования и контроля строительства и совершенствования законодательной базы будут лечить симптомы, а не саму болезнь отрасли. Так что страхование в его классическом понимании, видимо, сработает лучше».

Кстати:

Государственная Дума РФ может принять законопроект о страховании ответственности застройщиков до конца 2012 года, заявил 16 ноября депутат Александр Хинштейн. В первом чтении законопроект был принят в июле. «Во втором чтении он будет рассмотрен после того, как его рассмотрит профильный комитет по финансовым рынкам. Это произойдет в ближайшее время, до конца ноября. Я думаю, что до конца текущего года мы во втором чтении его, как минимум, уже примем», – сообщил Хинштейн. По словам депутата, законопроектом предполагается создать общество взаимного страхования застройщиков. Вступление в это ОВС может стать для строителей альтернативой получению банковской гарантии или оформлению обычной коммерческой страховки в страховой компании.