Все может свестись к выкачиванию денег

Источник: «Вестник строительного комплекса», №89-90 24.11.2013

В этой связи застройщики должны или застраховать свою ответственность в страховой компании, или получить банковскую гарантию на сумму привлеченных средств, или стать соучредителями специального общества взаимного страхования ответственности. К чему это приведет, размышляют эксперты журнала "Вестник строительного комплекса".

С 1 января 2014 года Росреестр не будет принимать на государственную регистрацию договоры долевого участия без выполнения одного из трех вышеописанных условий. Это не будет распространяться лишь на те проекты, разрешение на строительство которых было выдано до конца 2013 года.

По мнению законодателей, новые правила игры на рынке долевого строительства позволят строить больше качественных домов и одновременно заботиться о будущих жильцах. Даже в случае банкротства строительной компании человек, заключивший договор в рамках закона об участии в долевом строительстве, сможет вернуть деньги в полном объеме.

Владислав Мацелевич, председатель совета директоров Единого строительного банка:

— Предполагаю, что после вступления в силу данного закона стоимость квадратного метра жилья при долевом строительстве увеличится из-за дополнительных расходов на страхование. Сильно пострадают мелкие застройщики жилья — страховые компании будут с ними работать неохотно. А если долевое участие в строительстве маскировать под предварительные договоры купли-продажи, участие в жилищно-строительном кооперативе и т. д., то покупатели жилья лишатся возможности получения ипотеки в банках, потому что без законно оформленного долевого участия отсутствует предмет залога. Однако для тех дольщиков, которые не используют ипотечные кредиты жилья, застройщики более широко будут использовать схемы с участием в ЖСК и прочее, так как это избавляет от дополнительных расходов на страхование.

Но в то же время в таких схемах покупатели жилья ничем не защищены. Для банков, занимающихся ипотечным кредитованием, особых негативных последствий не предвидится. Рынок долевого строительства жилья будет перераспределен в пользу более крупных застройщиков. Одновременно страхование ответственности застройщиков повысит надежность финансовых вложений в долевое строительство. Но, учитывая тот факт, что покупатели вряд ли смогут на покупку жилья тратить денег больше, чем они тратили до сих пор, из-за предполагаемой стоимости страховки в 5–7% от общей стоимости квартиры, на такой же процент может сократиться общее количество покупаемых квадратных метров.

Виктория Цытрина, директор юридического департамента ГК «Эталон» (Etalon Group):

— В настоящий момент непонятно, насколько это увеличит цену квадратного метра для покупателя жилья. Это зависит от того, какой вариант обеспечения выберет застройщик: страхование в страховой компании, вступление в общество взаимного страхования или банковское поручительство.

Если говорить о страховых компаниях, то стоимость такого вида обеспечения пока не анонсирована. Есть только предварительные данные: от 0,2% до 2%.

Общество взаимного страхования (ОВС) только-только создается. Размер взноса будет от 1% до 2% от стоимости договора долевого участия.

Банковское поручительство (самый дорогой вид обеспечения из предложенных) обойдется в 2–4% от стоимости ДДУ.

Зинаида Кузьмина, директор департамента страхования финансовых рисков и ответственности ОАО «АльфаСтрахование»:

— 30 декабря 2012-го были внесены изменения в закон № 286-ФЗ «О взаимном страховании», которые прописывают особенности создания и функционирования ОВС ответственности застройщиков. В соответствии со ст. 23 данного закона, взаимное страхование гражданской ответственности застройщиков за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве осуществляется единым обществом взаимного страхования.

Решение о создании ОВС застройщиков принимается учредительным собранием, которое созывается организационным комитетом, формируемым федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства в установленном им порядке. Устав ОВС застройщиков до его регистрации в установленном порядке, а также вносимые в него изменения согласовываются с Банком России и с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю над соблюдением антимонопольного законодательства Российской Федерации. Организационный комитет действует на основании положения, утвержденного руководителем федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по выработке государственной политики и нормативно-правового регулирования в сфере строительства.

Таким образом, процесс создания и функционирования ОВС ответственности застройщиков будет происходить под непосредственным контролем государственных органов.

Так как рынок страхования не выразил особо желания заниматься страхованием ответственности застройщиков, учитывая высокий размер потенциальных убытков и острую социальную составляющую данного вида страхования, это, наверное, единственно возможный вариант. Для того и были введены такие требования к ОВС, чтобы застройщики не создавали ОВС с размером компенсационного фонда в 20 млн руб., которого хватит на компенсацию среднего размера убытка для троих пострадавших.

Александр Локтаев, генеральный директор ООО «Страховое общество «Помощь»»:

— По моему мнению, это приведет к некоторому удорожанию стоимости долевого строительства, но не существенному. Изменения закона направлены, прежде всего, на защиту интересов дольщиков. При этом предполагается, что значительная часть крупных застройщиков, работающих на рынке долевого строительства более трех лет, выберут участие в ОВС, а средние и малые застройщики будут обращаться в страховые компании, специализирующиеся на страховании строительно-монтажных рисков и ответственности членов саморегулируемых организаций в строительстве.

Для страховщиков указанное страхование принесет не только дополнительные страховые премии, но и вероятность больших выплат в случае, например, банкротства застройщика, так как в этом случае единовременно наступит ответственность по выплатам всем дольщикам, ответственность перед которыми застраховал данный застройщик.

Указанным видом страхования будет заниматься относительно небольшое количество страховых организаций — как в силу требований закона к опыту и финансовой устойчивости страховщика, так и в силу того, что для сопровождения заключенных договоров страхования и урегулирования возможных убытков необходимы специалисты, разбирающиеся и в особенностях строительной деятельности, и в финансовых вопросах.

Татьяна Кулешова, вице-президент ООО КБ «МОНОЛИТ»:

— Закон был принят, но особого одобрения и поддержки, как в строительной, так и в страховой и банковской сферах, не получил. Признавая проблему, что всяческие риски обманутых дольщиков нужно снижать, законодатель пошел по простому пути, сформировав услугу, которая стоит денег: банковская гарантия стоит денег, страхование или участие в ОВС, разумеется, тоже. Застройщик любую такую затрату будет закладывать в стоимость квадратного метра. В итоге — платит покупатель жилья. Поэтому это слишком простое решение.

Есть другие системные механизмы, которые можно доработать с учетом европейского опыта и реализовать на российском рынке, в том числе через механизм саморегулирования.

Также стоит отметить и такой факт: недобросовестные участники рынка (застройщики) с целью удешевления процесса могут пойти на «формальность» в реализации тех или иных механизмов, то есть купить формальную «корочку» страхового полиса, которая при конкретной проблеме ответственности и защиты давать не будет. Та же история и по банковским гарантиями. А механизм ОВС в России еще крайне небольшой. В итоге все это может свестись к очередной фикции, и на деле дольщики будут нести свои риски снова сами, плюс на их плечи лягут дополнительные затраты вследствие удорожания квадратного метра.

Что касается банковской сферы, стоит отметить, что для поручительства подходит не абы какой карманный банк, а только соответствующий определенным требованиям:

  1. наличие лицензии на осуществление банковских операций, которая выдана Центральным банком Российской Федерации и в которой указано право выдачи банковских гарантий;
  2. осуществление банковской деятельности не менее пяти лет;
  3. наличие уставного капитала в размере не менее 200 миллионов рублей;
  4. наличие собственных средств (капитала) в размере не менее одного миллиарда рублей;
  5. соблюдение обязательных нормативов, предусмотренных законодательством Российской Федерации о банках и банковской деятельности, на все отчетные даты в течение последних шести месяцев;
  6. отсутствие требования Центрального банка Российской Федерации об осуществлении мероприятий по финансовому оздоровлению кредитной организации. Кроме того, срок поручительства должен превышать срок передачи объекта дольщикам не менее чем на два года.

Получить поручительство банка сложно. Помимо высоких требований к застройщику для банка будет иметь значение обстановка и тенденции на рынке жилья. Так что этот способ годится далеко не для всех застройщиков и не всегда.

Владимир Семенов